В котловане зашевелились. Покупка земли стала рискованным вложением.

Рынок живо отреагировал на указ N58, согласно которому со следующего года неосвоенные земельные участки будут изыматься. Предложение незавершенного строительства и участков выросло в несколько раз, цены на них упали от 10% до 50%, а готовые объекты в пригороде Минска, напротив, подорожали. Между тем охотников обзавестись загородным домом больше не стало.

Напомним, указ N58 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков» и последовавший за ним указ N87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» ужесточили ответственность граждан за нецелевое использование земли и долгострой.

Согласно новым правилам, освоение выделенного участка надо начать в течение года после регистрации прав на него. Срок возведения жилого дома теперь также сокращен с бесконечности до трех лет после получения разрешения на строительство. А для тех, кто уже давно владеет землей и разрешением, президент установил конечный срок сдачи объектов - апрель 2009г. Если землевладельцы не выполняют новые требования, местные органы власти вправе принять решение об изъятии участка. И, самое главное, продать пустующий участок или незавершенку можно только до января 2007г. После этого к продаже будут приниматься только готовые объекты.

Осмыслив изменения правового поля, рынок активно зашевелился. Неимущие владельцы участков решили воспользоваться имеющейся возможностью и продать свою недвижимость. Те, кто все же рассчитывает на собственные силы, в авральном порядке начали работы по освоению земли. В результате цены на участки пошли вниз, а цены на земляные работы - стали расти.

По оценкам экспертов, цены на участки в садовых товариществах на расстоянии до 30 км от МКАД снизились до 50%. К примеру, в Вязынке теперь можно купить участок (не сотку!) за $500, еще ближе к Минску, в Пралеске (17 км) - за $1 тыс. Впрочем, на участки в коттеджной застройке, где есть инфраструктура для постоянного проживания за городом, продавцы не торопятся резко сбрасывать цену. Здесь потенциальный неликвид подешевел на 10-15%. Не изменилась цена на законсервированные объекты - даже после вступления в силу положения 1.8 указа N58, запрещающего продажу незавершенного строительства, владельцы такой недвижимости получают трехгодичную фору на сбор средств для последующего завершения долгостроя. А цены на готовые объекты в связи с переделом рынка, по оценкам экспертов, подскочили примерно вдвое по отношению к уровню прошлого года. Причем чем ближе к городу, тем выше поднялась цена. К примеру, деревянные дачи в пределах 20 км от кольцевой предлагают по $12-15 тыс., кирпичные - $20-40 тыс. И на них находятся покупатели.

По словам директора агентства недвижимости «Центростиль» Вячеслава Завгороднего, выставляя такую цену, продавцы исходят не из понесенных когда-то ими самими затрат, а из нынешнего состояния рынка загородной недвижимости, стоимости строительно-монтажных работ и стройматериалов. А строительство в последнее время сильно подорожало. Эксперты отмечают, что с 2004г. расценки на СМР выросли в 3 раза, цены на импортные стройматериалы - в 2,5-3 раза. Очевидно, цены на работы могут подрасти и в нынешнем сезоне: владельцев неосвоенных участков, которые не собираются их продавать, подстегивает необходимость создать хотя бы видимость освоения - выкопать котлован и поставить цоколь, поскольку земляные работы необходимо закончить до наступления морозов.

Кстати, счастливых покупателей дешевых земельных наделов ждет еще более незавидная участь: согласно 87-му указу, установленный максимальный срок строительства жилья на участке - три года - не прерывается при переходе недвижимости от одного хозяина к другому. Поэтому покупатели, которые в расчете на дальнейшее снижение цен станут откладывать покупку участка на конец года, потеряют один строительный сезон, и время стройки будет бежать намного быстрее. С учетом этого обстоятельства специалисты полагают, что дальнейшее снижение цен на участки и незавершенку вряд ли будет столь масштабным, как в первой половине года.

Владельцы участков не оставляют надежды, что сроки ввода в эксплуатацию готовых домов будут пересмотрены в сторону увеличения. Основной мотив таких ожиданий также находится в плоскости цен на строительные материалы и работы. Многие полагают, что если раньше люди придерживали участки на перспективу, собираясь выручить за них больше денег, то теперь сроки строительства будут растягиваться по объективным причинам.

А с вступлением в силу запрета на продажу незавершенки в январе 2007г. предложение на рынке резко сократится, вследствие чего цены готовых к продаже объектов отреагируют скачком вверх. Однако уже к середине будущего года рынок загородной недвижимости должен вернуться в стабильное состояние с ценами уровня лета 2005г., когда о готовящихся изменениях правового поля никто и не помышлял.

Впрочем, помимо 58-го указа со следующего года важным фактором влияния на рынок загородной недвижимости станет энергетическая составляющая обеспечения домов. Любое повышение цены на газ повлечет за собой рост расходов на обогрев и содержание усадьбы, а в отношении домов большой площади затраты увеличатся заметно. В этой связи эксперты прогнозируют снижение интереса к многоуровневым коттеджам, и вследствие этого снижение их ликвидности. Чтобы сократить расходы, домовладельцам придется либо перестать отапливать часть дома (что неблагоприятно сказывается на общем техническом состоянии здания), либо делить дом и продавать его часть.

В целом изменение правового поля, регулирующего земельный вопрос, вынудило людей более ответственно подходить к покупке загородной недвижимости. По оценке Завгороднего, даже заметное снижение цен не повлекло за собой увеличения количества сделок купли-продажи участков и домов. «Наоборот, люди стали осторожничать», - отметил он.

Ольга МИКША

БелГазета